전세 계약 전 필독! 등기부등본 발급 및 열람 방법 총정리

 

 

깔끔한 인테리어와 저렴한 가격의 전세 매물, 혹시 ‘등기부등본’은 확인하셨나요? 보증금 수천만 원, 많게는 억 단위가 오가는 전세 계약에서 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다.

이 글에서는 등기부등본이란 무엇인지, 어떻게 발급·열람하는지, 어떤 항목을 중점 확인해야 하는지를 2025년 기준으로 정확하고 쉽게 설명해드립니다.

🔍 등기부등본이란?

부동산의 ‘주민등록등본’이라고 불리는 등기부등본은 건물의 소유 관계, 근저당권(빚), 임차권, 전세권 등 권리관계를 기록한 공적 문서입니다. 전세 계약 전에 등기부등본을 통해 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다:

• 🏠 실제 소유주가 누구인지 (임대인 = 소유주?)
• 💰 근저당, 전세권, 압류 등 채권 설정이 있는지
• 📝 내가 계약하려는 집이 등기상 주소와 일치하는지

📂 등기부등본 보는 법: 구성과 항목 설명

등기부등본은 다음 3가지로 구성됩니다:

• ① 표제부: 건물의 주소, 구조, 면적, 용도 등 기본 정보
• ② 갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 소유권 이전, 압류 등)
• ③ 을구: 소유권 외 권리관계 (근저당권, 전세권, 임차권 등)

🧾 실제 확인 포인트 요약

1. 소유주가 임대인과 동일한지 확인 (갑구)
2. 근저당권이나 전세권 등 채권 등록 여부 확인 (을구)
3. 채권금액이 내 보증금보다 낮은지 체크 (우선순위 추정)
4. ‘대지권 없음’, ‘별도 등기’ 여부 확인 (표제부/을구)

샘플 이미지

🔐 등기부등본 발급/열람 방법

온라인으로 손쉽게 열람/발급이 가능합니다. 아래 링크를 클릭해 접속하세요:

• 📌 대법원 인터넷등기소 바로가기

1. 인터넷등기소 접속 → ‘열람하기’ 클릭
2. 부동산 소재지 주소 입력 (건물명/동·호수 필수)
3. 열람 또는 발급 선택 (열람은 700원/건)

⚠️ 주의할 추가 확인사항

• 근저당권 채권최고액이 높다면 위험! → 실제 대출금의 120% 이상 설정 가능
• 우선변제권 확보 위해 확정일자, 전입신고는 필수
• ‘대지권 없음’ 또는 '별도 등기' 문구 주의

📎 우선변제권 확인 바로가기

한국주택금융공사 우선변제권 확인

📎 당해세·임금채권 확인 바로가기

• 🏛️ 당해세·임금채권 확인 (국세·지방세·근로자임금)

📌 다가구주택은 특히 더 주의!

다가구주택은 한 채에 여러 세대가 거주하며 임대인도 1명입니다. 이때 보증금의 총합이 집값보다 높으면 후순위 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

확정일자 부여 현황이나 ‘전입세대 열람’ 등을 통해 다른 세입자 규모를 확인하고 반드시 우선순위 확보 여부를 확인해야 합니다.

🔎 임대인의 미납 세금은 따로 확인 필요!

등기부등본에는 나타나지 않는 당해세, 임금채권은 별도로 확인해야 합니다. 임대인의 미납 세금이 있으면 해당 세금이 보증금보다 먼저 회수될 수 있어 위험합니다.

세무서 또는 임대인에게 ‘국세 완납증명서’, ‘지방세 완납증명서’, ‘사회보험 완납증명서’ 등을 요구하세요.

 

✅ 마무리 요약 체크리스트

• ☑️ 등기부등본 3구성(표제부/갑구/을구) 전체 확인
• ☑️ 소유주=임대인 일치 여부 체크
• ☑️ 근저당/전세권 여부 및 보증금 순위 파악
• ☑️ 확정일자/전입신고로 우선변제권 확보
• ☑️ 당해세·임금채권 별도 확인

전세 사기를 피하려면 ‘무조건 계약 전에 등기부등본 열람’은 기본입니다. 한 번의 확인이 수천만 원을 지키는 최고의 안전장치가 됩니다.